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2015 年上半年全美酒店行業(yè)分析報(bào)告

Source: US Hotels Investment Outlook Q2 2015 JLL | Marcus & Millichap Research Service  RevPAR：

每間可銷售房收入，作為衡量酒店表現(xiàn)的三 大指標(biāo)之一（其它兩大指標(biāo)為入住率和平均房?jī)r(jià)）， 在酒店收益管理中起著非常重要的作用。其計(jì)算方式 為：客房收入除以可售客房數(shù)，它的另一種計(jì)算方法 是入住率乘以平均房?jī)r(jià)。

2015 年上半年，全球酒店市場(chǎng)總成交額達(dá)到 419 億美 元，與去年同期相比增長(zhǎng) 55%。在全球三大主要區(qū)域 中，亞太地區(qū)出現(xiàn) -6% 的負(fù)增長(zhǎng)；而美洲地區(qū)酒店地 產(chǎn)交易達(dá) 236 億，同比增長(zhǎng) 73%。美國(guó)本土酒店成交 金額 230 億美元，年化增長(zhǎng) 93.8%，成績(jī)驚人。 美國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展為酒店業(yè)提供了助推力；另一方面， 由于新建酒店數(shù)量有限，這種供不應(yīng)求的局面也使得 酒店入住率節(jié)節(jié)攀升。根據(jù) JJL 數(shù)據(jù)顯示，2015 年上 半年，全美酒店行業(yè)平均 RevPAR 同比增長(zhǎng) 7.3%。

如果酒店供求市場(chǎng)不出現(xiàn)巨變，那么 RevPAR 仍會(huì)繼 續(xù)走強(qiáng)。目前在建酒店數(shù)量一直低于往年平均，而全 美經(jīng)濟(jì)升溫導(dǎo)致商務(wù)、旅游外出人士增多。供求的不 平衡也令行業(yè)專家一致看好酒店行業(yè)未來(lái)發(fā)展。 我們?cè)谏衔奶岬饺�美酒店交易�?2015 年上半年高達(dá) 230 億美元，該數(shù)字與去年同期相比幾乎翻倍。早前 已經(jīng)在酒店市場(chǎng)投資的客戶尋求資產(chǎn)重置，而私募等 基金公司則尋求配置酒店類商業(yè)地產(chǎn)以提高收益。

上圖為美國(guó)聯(lián)邦航空管理局和交通運(yùn)輸局的數(shù)據(jù)對(duì) 比，我們可以看到 2008 年 -2010 年受金融危機(jī)影響， 全美航空出行量明顯降低。經(jīng)過(guò) 2011-2013 年的恢復(fù)， 全美飛機(jī)、汽車出行量已經(jīng)有上揚(yáng)趨勢(shì)。商務(wù)出差、 旅行人數(shù)的增多也為全美酒店行業(yè)帶來(lái)了消費(fèi)者。 下表為全美酒店產(chǎn)業(yè) 2014-2017 年的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，北美 房產(chǎn)投資集團(tuán)（NAREIG）商業(yè)地產(chǎn)部認(rèn)為，酒店入 住率在未來(lái) 2 年保持穩(wěn)定，而需求增長(zhǎng)率上升趨勢(shì)則 會(huì)漸緩。受經(jīng)濟(jì)利好以及供給較少等因素綜合作用， 酒店平均每日房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)上升。

酒店類商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率分析

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，酒店類商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率正在持 續(xù)走低。目前平均回報(bào)率 6.8%，而今年年初平 均回報(bào)率為 7.0%，去年年中則為 7.1%。一級(jí)市 場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)的酒店回報(bào)率已降到 2000 年以來(lái) 最低水平。

近年來(lái)，海外投資者尤其是中國(guó)投資者，已經(jīng)成 為美國(guó)酒店類商業(yè)地產(chǎn)的生力軍。中國(guó)開放對(duì)外 投資以及人民幣貶值使得中國(guó)境內(nèi)資本大量流向 海外。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2015 年上半年，全美酒店 交易額中 66 億美元來(lái)自境外投資者，占總金額 的 28.7%。其中，安邦保險(xiǎn) 19.5 億美元收購(gòu)紐約(別墅) 核心地標(biāo)華爾道夫酒店成為海外投資者在美國(guó)酒 店行業(yè)的標(biāo)志性交易。鑒于中國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)泡沫、 以及股市動(dòng)蕩，更多的保險(xiǎn)公司、資產(chǎn)管理公司 將他們的資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)向美國(guó)，以求資產(chǎn)穩(wěn)定。

中國(guó)投資者對(duì)“黃金資產(chǎn)”、地標(biāo)建筑的追求往往 以“天價(jià)購(gòu)買”為結(jié)果：極高的成交價(jià)格也使得回 報(bào)率明顯下降。最近幾宗大型酒店交易，譬如紐 約華爾道夫，紐約巴克萊，芝加哥華爾道夫酒店， 其回報(bào)率僅為 2%，2%，以及 3%。私募投資者 尋求的是短期高回報(bào)，而中國(guó)投資者則更看重長(zhǎng) 期資產(chǎn)穩(wěn)定性。這兩股不同目標(biāo)的投資者也為酒 店市場(chǎng)帶來(lái)了多元化發(fā)展。

下圖為全美幾大主要市場(chǎng)的酒店回報(bào)率，一級(jí)市 場(chǎng)主要分布在東、西海岸，芝加哥以及夏威夷； 其回報(bào)率在 7% 左右；二級(jí)市場(chǎng)如休斯頓、達(dá)拉 斯、亞特蘭大、丹佛等城市回報(bào)率在 8% 左右。 北美房產(chǎn)投資集團(tuán)（NAREIG）商業(yè)地產(chǎn)部建議 投資者，如果偏好高收益，可以進(jìn)軍二級(jí)市場(chǎng)。 以達(dá)拉斯、休斯頓為例，能源、高科技、醫(yī)藥、 農(nóng)業(yè)等在當(dāng)?shù)匕l(fā)展樂(lè)觀，創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，在 市場(chǎng)還沒(méi)在最高點(diǎn)時(shí)進(jìn)入是十分明智的。而對(duì)于 追求穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)、大型投資者，我們建議其投資 一級(jí)市場(chǎng)資產(chǎn)。