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2015 年上半年： 全美零售類商業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告

2015 年上半年，全美零售類商業(yè) 地產(chǎn)總成交額為 456 億美元，與去 年同期相比增長(zhǎng) 12%；境外資金為 36 億美元，占總額的 7.89%。零 售類商業(yè)地產(chǎn)成交額增速較寫字樓、 酒店等其他同類商業(yè)地產(chǎn)相比較緩， 主要原因?yàn)榱闶垲惿虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的 波動(dòng)以及低換手率。比起酒店類地產(chǎn)持有者，零售類地產(chǎn)業(yè)主更傾向 長(zhǎng)久持有物業(yè)。零售類商業(yè)地產(chǎn)增 速雖然放緩，但同時(shí)也確保了這一 領(lǐng)域沒(méi)有過(guò)熱或者出現(xiàn)泡沫。北美 房產(chǎn)投資集團(tuán)（NAREIG）商業(yè)地 產(chǎn)部認(rèn)為，零售類商業(yè)地產(chǎn)的交易 更趨于理性。

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇刺激消費(fèi) 零售類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要依托于國(guó)民 消費(fèi)，按照需求種類我們將消費(fèi)類 型分為“剛性需求”及“軟性需求”： 剛性需求為日常生活必備消費(fèi)，比 如日常食品等；而軟性需求可以概 括為非生活必需品，比如外出就餐、 娛樂(lè)消費(fèi)等。

由于美國(guó)大部分人沒(méi)有儲(chǔ)蓄習(xí)慣， 因此其消費(fèi)能力與收入密切相關(guān)。 全國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、就業(yè)率等宏觀數(shù)據(jù) 對(duì)零售類商業(yè)地產(chǎn)影響極大。 左圖一為全美 GDP 增長(zhǎng)率以及消 費(fèi)者信心指數(shù)對(duì)比，我們可以看出 美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇無(wú)疑給消費(fèi)者打了一 針強(qiáng)心劑。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，就業(yè)市場(chǎng)也勢(shì)頭強(qiáng) 勁。自金融危機(jī)至今，全美新增就 業(yè)人數(shù)累計(jì) 1260 萬(wàn)（左圖二）， 已經(jīng)超越金融危機(jī)之前水平。較為 樂(lè)觀的就業(yè)市場(chǎng)使得人民可支配收 入提高，增加他們的“剛性”與“軟 性”消費(fèi)，推動(dòng)零售業(yè)發(fā)展。