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西雅圖(置業)輕軌系統 Light Rail 對周邊土地使用和開發的影響

西雅圖市政建設正在大力發展鏈接城區和郊區的公共交通系統 Light Rail 項目，這一計劃最早 在 1996 年提議并且通過投票的方式通過。

于 2009 年，兩條最主要的線路開通：Tacoma Link 和 Central Link， 這兩條線聯通位于西雅南北的 Tacoma 機場和市中心商業地區，并于 2008 年開始建 設從市中心到華盛頓大學的延長線，預計于 2016 明年開始運營。

同年 2008 年再次通過投票決定輕 軌往北延伸到北邊重鎮 Everett 和南邊 Federal Way 市，往東到達微軟總部所在地的 Redmond 市， 預計 2020 年全線開通各條線路。西雅圖的輕軌項目最后的完工將深遠地影響和改變周邊沿線地帶 的商業和居民的生活方式并且積極帶動了周邊土地的開發。

Smart Growth 城市規劃概念的引進

根據 Puget Sound Area Council 區域 規劃局的報告， Light Rail 公共交通項 目屬于大西雅圖地區規劃政策“ Smart Growth“ 的 一 部 分。 Smart Growth 是一項綜合的應對“城市向外擴張”的 市政規劃發展策略，目標是通過規劃 緊湊型社區，充分發揮已有基礎設施 的效力，提出“城市增長邊界”(Urban Growth Boundary)、"TOD"(Transitoriented Development) 發展模式以 及城市內部廢棄地的再利用 (Brown field Redevelopment) 等，提供更多 樣化的交通和住房選擇來努力控制城

市蔓延。它還是一項將交通和土地利 用綜合考慮的政策，促進更加多樣化 的交通出行選擇，通過公共交通導向 的土地開發模式將居住、商業及公共 服務設施混合布置在一起，并將開敞 空間和環境設施的保護置于同等重要 的地位。 20 世紀 90 年代末，美國人意識到其 “郊區化”發展帶來的問題：低密度的 城市無序蔓延，人口涌向郊區建房，“吃” 掉大量農田，城市越“跑”越遠，導致 能耗過多、上班路程太長等城市病接踵而來。 而歐洲的“緊湊發展”卻令許 多歷史城鎮保持了其緊湊而高密度的 形態，并被普遍認為是居住和工作的 理想環境。美國人因此提出了（smart growth）概念。 為了實現 Smart Growth 城市可持續 發展的目標，在華盛頓州各級交通， 環境部門，以及住房管理委員會的 各方大力推動下，Light Rail 項目于 2009 年開始啟動。計劃于 2020 年完 工的公共交通系統將滿足日益增長的 城市人口對住房交通的需求。

西雅圖城市人口迅速增長

根據美國統計局數據顯示，西雅圖已近成為美國人口增長最快的城市，排名第一名。從 2012 年 7 月至 2013 年 7 月之間，西雅圖人口增長為 2.8%，成為美國其他 50 個大城市之首， 一年時間西雅圖市激增 18000 名新居民，將人口總數增加到 652000。西雅圖人口的激增歸功于本地強有勁的經濟基礎和穩健 的發展。 根據西雅圖經濟部門的統計數據，2012-2013 年之間，本地增加了 15000 新的工作機會，大 部分為高薪技術工作。

西雅圖市中心對公寓住房需求的大量增加

人口和就業機會的快速增長，同時帶來了房地產交易市場和地產開發市場的繁華，市中心人口密度的加大增加了對高層公 寓的需求增加，根據 Northwest Multiple Listing Service 的統計數據顯示，2015 年 8 月份西雅圖公寓交易數量相對 2014 年增長 36.8%，而公寓價格增長為 32.1%。據全國住房建筑商協會（National Association of Home Builders）數據，今年 1 月至 7 月之間，多戶型房屋建造共簽發 9,938 張許可證，比去年同期大幅上漲 45%，其中主要是修建租賃公寓。市中心 以及地鐵周邊地區投資修建可出售者租賃的公寓已近成為熱點的投資方向。

政府對輕軌沿線土地開發的資助

目前正在建設中的輕軌項目無疑可以 緩解人口激增帶來的交通和環境問 題，并且為西雅圖的居民提供多樣性 的住房選擇。同時改變人們的生活消 費以及行為模式。 實際上為了以公共交通導向的土地開 發模式，有效利用土地和空間，將居 住、商業及公共服務設施混合在一起。 聯邦政府，州政府和西雅圖市政府實 施了一系列的優惠政策以及金融支助 項目，來吸引投資商開發輕軌沿線地 帶。 這些優惠政策包括： 1. 針對低收入房屋的建造提供資金補 貼和執行上的資助 2. 特定區域的稅務減免政策 3. 同金融機構合作對輕軌沿線開發項 目注入資金

同時對輕軌沿線正在開發的高密度住 宅和商業項目，減免其停車位數量的 要求，從而可以大大降低開發成本。 也使得西雅圖市民出行可以充分使用 公共交通系統。地方政府會加快輕軌 沿線項目的審批進度和時間，并協助 其在計劃時間內完工。 目前 4 個輕軌站已經列為政府優惠政 策的先鋒項目，可以作為投資參考： Northgate：預計營建的輕軌站所在 的 North Center Mall（西雅圖北面 大型的購物中心） 將繼續向外擴建， 此 地 區 將 增 加 對 多 戶 型 住 宅 Multi Family 和商業辦公樓的需求。 目前 有意合作正在商討的項目包括在輕軌 站附近修建 park and ride，給乘坐輕 軌的人提供大量的停車位。

University District： 以華盛頓大學 為主體的大學園區，此地區將大力發 展商業和住宅混合型的開發項目，金 縣的交通部計劃在輕軌站附近增加停 靠站，方便其他的地區的乘客更好使 用輕軌。 Othello：因輕軌項目遷移的商鋪和 零售業，集中在新建的商業中心。同 時重新改造的 The Holly Park 房屋項 目將帶來更多的商業和住宅混合型土 地開發項目。 Henderson: 政府將大力投入此區的 公共設施建筑，并對輕軌站附近的社 區進行改造。

西雅圖地區未來 20 年的城市發展和土地開發趨勢

大西雅圖地區未來 20 年的城市發展和土地開發趨勢都將沿著輕軌項目（Transit Oriented Development TOD）建立�？� 的來說這種以公共交通為導向的土地開發包括以下幾點特征： • 建立 10 分鐘步行社區：學校，零售業，商場，和各種類型的居民房屋圍繞輕軌站 10 分鐘路程距離。 • 建立便于步行的街區以及自行車專用道 • 通過街區布局以及交通規范的設計來控制社區內車流的速度 • 有效地管理社區內的停車位以及停車空間，有效利用空間解決停車位需求問題，減少對土地的浪費。

地產開發商和商業投資人可以根據 TOD 這一市政規劃政策，了解西雅圖投資開發的熱點地區，并且獲取金融以及政策支 持來規劃投資方向和找到有潛力的項目。目前比較熱門的地區包括西雅圖市中心的高層公寓樓和辦公樓，以及地鐵沿線商 業和居民混合型的土地開發 Mixed-use development。在人口密度較大社區，餐館，零售業，酒店，服務行業例如理發店， 干洗店，寵物醫院等，以及農貿市場都存潛在的市場。