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西雅圖(房市) 2015 第三 & 四季度 寫字樓市場概況 西雅圖寫字樓需求增長趕超 紐約和芝加哥

由于當地科技公司擴大規模擴張以及新公司的入駐，西雅圖 - 貝爾維尤地區 2015 年第三季度寫 字樓的需求領先全國，趕超紐約、芝加哥等大城市。空置率降到 6 年來最低點，從 2009 年最 高點下降 501 個基礎點，2015 年第四季度空置率為 8.10%，凈吸收量為 4,425,045sf，出租率為 2014 年同期 2 倍。

據商業房地產管理企業仲量聯行（JLL）報道，西雅圖 - 貝爾維尤地區增長最快的第三季度寫字 樓承租面積達到 130 萬平方英尺，接近硅谷和舊金山的兩倍。 其中正在迅速擴張的亞馬遜公司占據吸收量一半的租賃面積。作為西雅圖有史以來最大的租戶， 亞馬遜公司承租了 Vulcan 公司在南聯合湖區（South Lake Union）第九大道（Ninth Avenue North）修建的兩棟 31.7 萬平方英尺的辦公大樓。

據另一地產經濟公司 Broderick Group 報道，以下科技公司也承租了較大面積：Tableau Software 為 21 萬平方英尺；Avvo 為 10 萬平方英尺；Uber 為 5 萬平方英尺。 由于需求的增大，盡管目前市場上有 450 萬平方英尺正在興建的寫字樓，專家認為并不會影響 未來出租市場的空置率。 “只要全美的經濟繼續穩步增長，西雅圖寫字樓需求依然會增加。”經營管理寫字樓的 Urban Renaissance Group 首席執行官 Pat Callahan 說道。

西雅圖 中心商業區 / 周邊地區概 況： 如市場預測那樣，第四季度西雅圖市區周 邊市場吸收量依然保持強勁勢頭，總量達 到 1,621,000sf ，空置率下降到 8.26%，市 場可利用率降到 11.5%。

盡管市場上已有 多個新寫字樓樓盤，2015 年底空置率下降 110 個基礎點。西雅圖中心商業區，空置 率下降至 11.4%，因為周邊大量正在施工 的項目，可利用率保持 18.1% 的高點。出 租率在年底依然保持高的增長，導致租金 市場水漲船高。

主要熱門租賃項目出現在 中心商業區兩端的新建寫字樓和金融中心 新近改造的寫字樓（1111 Third and Wells Fargo Center 和 Pioneer Square）。總的 來說，西雅圖市區和中心商業區的寫字樓 市場在未來 2 年依然會保持強勁的增長趨 勢

籌備動工項目

•888 Second Ave： 1,000,000sf

•Former Federal Reserve Building：533,000sf

•1150 Eastlake: 280,000 sf

•University of Washington Light Rail off ice Building: 面積未公布 •Fourth and Columbia ： 151,650 sf

西雅圖東邊市場概況：

西雅圖東邊寫字樓市場的空置 率在 2015 年年底降到 6.97%， 相比年初下降 26 個基礎點。由 于第四季度的快速增長，全年 凈吸收量達到 271,992sf。因為 微軟最終決定續租位于 Bravern 的寫字樓空間 , 可利用率從第 三季度 12.1% 下降至 10.8%。 貝爾維優的中心商業區空置率 降至 11.7%，而市場可利用率為 23%，如果 Lincoln Square II 和 Centre 425 沒有如期完工，市場利用率將降至 10.5%。第四 季度，Trammell Crow‘s 929 offce tower 租出了 75,000sf 辦公空間，成為最大的租賃項 目。東邊寫字樓市場依然存在 大量的潛在需求，但受股市 動蕩股票基金減少的影響， 使得實際交易量并不突出。 除了東邊中心商業區之外， Redmond 和 520 高速周邊繼 續成為熱點地區，第四季度空 置率下降至 4.2% 和 3.9%。

而高速 I 90 周邊區域，2015 年 全年凈吸收量為 131,000 sf，排 名第一，Redmond 緊隨其后為 120,000 sf， 貝爾維優和中心商 業區為 118,000sf 排名第三。這 些區域的租金市場上漲至 $20/ sf . 整個東邊市場在未來幾年， 空置率會持續下跌，租金同時會 保持上漲趨勢。