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如今 在美國(guó)現(xiàn)金買房的中國(guó)人出手之闊綽驚呆了美中小伙伴。對(duì)于在美國(guó)大部分較長(zhǎng)的貸款期會(huì)使得每月月供較低，還可以騰出更加多的流動(dòng)現(xiàn)金作為其他投資。然而， 30 年房屋貸款使購(gòu)房者需要付出更多的利息。前天北美小編在向大家介紹了工銀美國(guó)貸款買房的詳細(xì)情況，那今天就來分析下如何在美國(guó)用貸款買房更劃算實(shí)惠吧。

一、美國(guó)房貸有幾種？

如果符合貸款購(gòu)房條件，那么您就可以考慮貸款類型了。美國(guó)常見的貸款期限是30年，您也可以根據(jù)您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美國(guó)的平均貸款利率在4-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動(dòng)利率貸款和固定利率貸款。

（1）浮動(dòng)利率貸款（ARM）。通常分為：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指標(biāo)進(jìn)行浮動(dòng)。例如，2011年11月16日，在加州洛杉磯購(gòu)買30萬(wàn)美元的房屋，首付40%，申請(qǐng)5/1ARM貸款，前五年貸款利率為4。132%，從第六年起浮動(dòng)。

（2）固定利率貸款。常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定。

短期（3-5年內(nèi)）來看，浮動(dòng)利率貸款來看貸款利率較固定利率低0.5-1%左右，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看浮動(dòng)利率貸款存在利率大幅提高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于中短期投資者來說，浮動(dòng)利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對(duì)于追求穩(wěn)妥，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。兩種貸款類型均有其優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，買家可根據(jù)自己的資金狀況進(jìn)行。

二、哪兩個(gè)方法更早的付清房貸與節(jié)省利息支出：

（1）提前償還或者一次付清貸款本金。另外一個(gè)方法就是重新貸款為更短的貸款期和更低的利率。貸款買房，從提早付本金來說，如果可以提早把貸款付清，可以節(jié)省利息開支，剩余的錢可以作其他用途，比如度假，投資等。最普遍的房貸付款方法是 Amortization Schedule (分?jǐn)傔�款)，貸款者每個(gè)月需要付固定的月供，但每個(gè)月的利率與本金的比例會(huì)不斷地改變，剛開始，每個(gè)月的月費(fèi)大部分是用來付利息，而隨著利息的比例減少，本金的比例則慢慢增加。如果需要，可以在網(wǎng)上免費(fèi)計(jì)算 Amortization loan payment ，或者要求房貸專員提供相關(guān)表格作為參考。

如果想提前償還本金最好在頭五年付

（2）對(duì)購(gòu)房者來說，分?jǐn)傔�款時(shí)提前償還本金，每月月費(fèi)是不變，但可以有助于縮短供款期。貸款買房，由于大多數(shù)的貸款剛開始是主要付利息部分，越早付本金，往后的利息就越少。舉例來講，如果每年多付一個(gè)月的月費(fèi)，這一個(gè)月的額外付款將會(huì)有助于更快付清房貸。以房貸 50 萬(wàn)美元計(jì)算， 30 年的房貸利率為 4.53% ，每月月供為 $2542 ，如果每年年頭多付一個(gè)月的月供，就可以把 30 年的供款期縮短為 26 年，因?yàn)榭s短了 4 年供款期，就節(jié)省了 $67,582 的利息。

三、什么情況比較適合提前償還本金？

貸款買房，可以部分償還本金。舉例來講，如果購(gòu)房者房貸 22 萬(wàn)美金，利息為 4% ，房貸期限 30 年。有如下償還本金方式：

1 每個(gè)季度多付一個(gè)月的費(fèi)用，可以節(jié)省$65,000 利息及提早 11 年把房貸付清。

2 把月費(fèi)除以 12 ，再把這個(gè)數(shù)加到每個(gè)月的月費(fèi)上。這樣的還款方式可以為你節(jié)省 $24,000 及把供款期縮短 4 年。

3 增加每月付款額，比如說，你的月供為$2,000 ，現(xiàn)在突然你的工資有了大幅度提升，你可以把每月付款額從 $2,000 改為 $2,500 。

4 多付每個(gè)月的付款額，比如把尾數(shù)的零錢付整， 長(zhǎng)期來說也可以節(jié)省一定數(shù)目的利息。

另外，在大部分情況下，額外的付款會(huì)直接付到本金，但是，有某些情況銀行會(huì)把付款算到下個(gè)月的金額，比如說，一個(gè)客人在每個(gè)月的 1 號(hào)有自動(dòng)付款，他在月底提前付款，銀行會(huì)以為他是在付下個(gè)月的月費(fèi)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)跳過下個(gè)月的月費(fèi)。

四、外國(guó)人在美國(guó)申請(qǐng)房貸的條件

作為海外人士，在美國(guó)銀行取得房貸的要求比較高，除非在該銀行有相關(guān)的存款、投資或其它的活躍帳戶往來，比如持有工作簽證的人士有較長(zhǎng)期的穩(wěn)定金額的收支記錄。作為永久居民，也就是綠卡持有人，也是需要在該銀行建立相關(guān)的個(gè)人信用記錄之后才能夠申請(qǐng)得到買房貸款。不同銀行的放貸政策與條件不一樣。但只要符合要求，銀行照樣愿意放貸給綜合資質(zhì)較高的海外申請(qǐng)者包括中國(guó)人。如果您考慮洛杉磯和橙縣購(gòu)房貸款，請(qǐng)務(wù)必提前讓您的北美購(gòu)房網(wǎng)地產(chǎn)的專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)知道，以便提前聯(lián)系貸款銀行并掌握好購(gòu)房時(shí)間。

五、外國(guó)人如何接洽美國(guó)貸款機(jī)構(gòu)

（1）貸款經(jīng)紀(jì)人

美國(guó)超過一半的房屋貸款是通過貸款經(jīng)紀(jì)人來完成的，貸款經(jīng)紀(jì)人是撮合借方和貸方的中間人。貸款經(jīng)紀(jì)人可以直接與買家協(xié)商費(fèi)用，可以為您實(shí)現(xiàn)最低貸款利率和最少費(fèi)用花費(fèi)。所以對(duì)于不熟悉美國(guó)貸款購(gòu)房事務(wù)的人，找個(gè)“靠譜”的貸款經(jīng)紀(jì)人是個(gè)不錯(cuò)的選擇。不過專業(yè)化的服務(wù)也會(huì)收取一定的費(fèi)用，貸款經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)收取貸款額1%的費(fèi)用。

（2）商業(yè)銀行

商業(yè)銀行等提供的貸款利率非常具有競(jìng)爭(zhēng)性，如果您在這些商業(yè)擁有支票賬戶或存款賬戶，還可以享受到貸款優(yōu)惠。

（3）抵押貸款銀行家

抵押貸款銀行家可代表一家或多家銀行為您提供貸款。

在接洽美國(guó)抵押貸款放貸機(jī)構(gòu)時(shí)，一定要和受過外國(guó)抵押貸款培訓(xùn)的職員商談。當(dāng)您和美國(guó)不同銀行的抵押貸款職員接洽時(shí)，搞清楚適用于外國(guó)人的利率，資格要求和規(guī)定。要和多家放貸機(jī)構(gòu)商談以選定能為您提供您需要的貸款的最佳利率的銀行。

如果您正在與各貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款額度，請(qǐng)您務(wù)必提前通知北美購(gòu)房網(wǎng)的專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，以便協(xié)調(diào)購(gòu)房時(shí)間和流程等事宜。

六、提早償還本金是否適合所有人？

關(guān)于盡早償還房貸，有一些需要注意的地方，貸款買房，比如購(gòu)房人的財(cái)務(wù)狀況與資金流動(dòng)狀況，對(duì)此，建議保留一定的資金儲(chǔ)備來應(yīng)付這種風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，另外有一天當(dāng)購(gòu)房者需要使用之前投入房貸里面的資金，則可能需要申請(qǐng) Home Equity Line of Credit (房屋抵押信用額)，如果銀行拒絕貸款申請(qǐng)，那購(gòu)房者就不能夠使用那筆財(cái)產(chǎn)，除非財(cái)物狀況得到改善。

然而，一些理財(cái)顧問也并不推崇這一方式，反而認(rèn)為提早還清房貸并不是明智之舉。面對(duì)這個(gè)問題，購(gòu)房者需要考慮自己的房貸息率，如果你的房貸利率比較低，那你應(yīng)該考慮先付清你的卡債或者其它息率比較高的債務(wù)。另外，購(gòu)房者也可以把錢用作其他的投資，比如加大退休計(jì)劃，或者其他投資產(chǎn)品。另外，美國(guó)買房，房產(chǎn)的用途也在需要的考慮因素之內(nèi)。

七、另一個(gè)更節(jié)省利息開支的方法：重新貸款

如果把長(zhǎng)期貸款重貸為一個(gè)比較短的貸款，比如說，貸款買房，把一個(gè) 30 年的房貸重貸為 15 年， 15 年貸款的息率通常比 30 年貸款的息率低，較短的貸款期意味著更短的時(shí)間把貸款付清，但同時(shí)，較短期的貸款也意味著較高的月供。舉個(gè)例子，把一個(gè)剩下 25 年的 30 年 6% 息率的貸款，重貸為 15 年 3.5% 息率的貸款。原本的貸款額是 $350,000 ，我們把剩下的 $331,500 重貸。原本的貸款額是 $350,000 ，按照息率 6% ， 30 年期算，月供是 $2,098.44 。剩下 25 年( 300 個(gè)月) =$2,098.44 x 300 = $629,532 ( 25 年的本金加利息)。重貸后的額度是 $331,500 ，息率 3.25% ， 15 年期，月供是 $2,329.36 ， 15 年( 180 個(gè)月) = $2,329.36 x 180 = $419,284.80 ( 15 年的本金加利息)，因此。這個(gè)例子里 面，如果我們把 30 年貸款重貸為 15 年，我們會(huì)省了$210,247.20 利息開支。

當(dāng)考慮去做重新貸款時(shí)，則需要考慮現(xiàn)有的息率，每個(gè)月省下的利息開支是否可以抵消重貸的費(fèi)用，費(fèi)用大概是貸款額的 2% 。比如說，美國(guó)買房，如果你的房貸只剩下幾年，你的月供大概是更加多地在付本金，那么你不會(huì)考慮再延長(zhǎng)你的房貸多 15 或 30 年了。另外，做重新貸款時(shí)，意味著你是用新的貸款去付舊的貸款，美國(guó)買房，貸款銀行會(huì)調(diào)查你的財(cái)物狀況，例如信用分?jǐn)?shù)，收入，負(fù)債與收入的比例，等等。

若您想要了解更多的美國(guó)貸款買房，您也可以咨詢撥打我們聯(lián)系電話400 668 9628，我們的顧問會(huì)為您詳細(xì)解答更多關(guān)于美國(guó)貸款買房注意事項(xiàng)！