怎樣美國貸款買房
來源：http://www.immvisa.com.cn/html/2013-4/9906_1.html作者：北美購房網時間：2015/10/26
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最近數據顯示，美國大部分地區的房價正呈加速上漲的態勢，自08年次貸危機以來的大蕭條慢慢離去，中國買家的身影頻頻出現，為大洋彼岸房地產市場的火熱增添了一筆獨特的風采。
除了中國買家三五成群出手闊綽之外，中國的房地產公司也把目光瞄向了海外。綠地集團的董事長張玉良就公開地說，公司考慮在美國西海岸投資，因為那里是中國人感興趣的地方。萬科的董事長王石也說，杰出的公司需要有全球視野，當然，他們的主要顧客也將是中國投資者。
那么，中國的投資者是怎樣完成在美國的房地產交易的呢？初期到達大洋彼岸的投資者們大多數還是使用全款購買的方式。他們使用在中國已經積累起來的財富，在政府允許的每人每年5萬美元限額內換成美元，逐步轉移去海外；還有一些人則通過不公開的渠道，承擔一些風險一次性將大筆資金換成美元后匯往海外。
其實，還有更安全和低成本的方法幫助中國人在美國買房，那就是使用美國貸款機構的按揭貸款。就像在國內買房使用按揭貸款一樣，客戶只須提供3成或4成的首付，即可輕松購房，大幅降低房地產投資門檻，一些貸款機構還可以接收更低的首付金額。而且，在美國貸款利率遠遠低于國內水平，只要支付2-5%左右的利率即可，這些利息支出還可以抵扣房地產稅費，降低持有房地產的成本，從而提高了客戶的投資收益。
那么，有哪些機構可以提供貸款呢？
不像國內，僅銀行可以發放按揭貸款。美國的貸款機構包括銀行、貸款公司、私人貸款機構、共同基金等。根據mortgagestats的統計，2012年全美前10位的住宅按揭貸款機構分別是富國銀行、美國大通銀行、US bank、美國銀行、Quicken Loans、花旗銀行、PHH、Flagstar、Provident資金協會和Branch信托。這10大機構的住宅按揭總量占總體市場的66%，他們中的一部分在中國開設了分支機構，比如美國大通銀行、花旗銀行，其他的則很少在中國聽到。
熟悉國內按揭貸款的客戶都知道，目前國內的銀行只提供浮動利率貸款。貸款利率根據貸款年限分5年以內和5年以上兩檔，當前的基準利率水平分別是6.4%和6.55%，首套房貸款可以打85折，二套房上浮10%，三套以上則不能貸款。所以，美國的貸款利率水平要遠遠低于國內，也不受貸款套數的限制，更加市場化。
說道這里，讀者會有一個疑問？中國人能申請到美國銀行的按揭貸款么？的確，并不是所有的美國貸款機構都提供針對外國人的貸款。但是，作為一個高度市場化的經濟體，只要有需求，就有市場供給。
在美國，向中國人(不在美國工作生活的)提供貸款的主要貸款機構有匯豐銀行、華美銀行等與中國有很多業務往來的銀行。這里也簡單介紹一下兩家銀行針對中國人的貸款政策。
美國匯豐銀行在紐約州設有400多家分行，在佛羅里達州、加利福尼亞州、新澤西州、康乃迪克州、維珍尼亞州及賓夕法尼亞州亦設有分行網絡。此外，在特拉華州、華盛頓州、馬里蘭州、俄勒岡州及華府地區均設有1家分行。匯豐銀行也是在中國網點數量最多的外資銀行之一。
針對匯豐的卓越理財客戶，美國匯豐可以提供最高70%的貸款成數，最高的貸款金額是300萬美元。在美國匯豐的網站上，顯示固定利率從3.0%到3.375%，浮動利率從3.0%到3.125%。
華美銀行總部位于加州，專注于美國與大中華市場。華美銀行以杰出的表現名列美國30大銀行，并在福布斯(Forbes)“全美百強銀行”排行榜上連續三年名列前十。華美銀行現為全美以華裔為主要市場規模最大的商業銀行，在美國和大中華地區共有超過110處服務網絡，美國市場主要分布于加州、紐約、喬治亞州、麻薩諸塞州、德州以及華盛頓州；在大中華地區在香港、上海和汕頭都設有全方位服務的銀行，在北京、上海、廣州、深圳和臺北亦設有辦事處。
針對華人在美置業，華美銀行推出了“速成”房屋貸款，銀行不需要核查借款人收入，最高可提供房價60%的貸款，最高貸款額200萬美元。關于兩家銀行的具體信息都可以很方便地在網上找到。
當然，還有很多貸款機構可以向中國人提供按揭貸款，幫助中國的投資者購買住宅地產、商業地產、甚至是土地、廠房等。除了直接向這些貸款機構申請貸款，還可以通過貸款經紀提出自己的貸款意向，由貸款經紀向眾多的貸款機構尋價，這樣可以大幅降少與金融機構溝通的精力，也可以幫助購房者找到較低的貸款利率。
一旦購房者有了初步購買意向之后，就可以開始向美國的貸款的機構申請貸款了。通常，這種申請可以在沒有簽署買賣合同之前就開始。客戶只需要在線填寫申請信息，或者通過電話溝通，銀行經過審核之后，可以出具預審批(pre-approval letter)。通常，這種預審批會告訴客戶銀行最多可以貸款的金額，貸款的利率。客戶可以拿著銀行的預審批通知，加大購房者與賣方討價還價的砝碼，這種預審批有效期大約是90天。銀行不會向客戶收取任何費用。
當買方與賣方達成交易意向之后，就可以正式向銀行申請貸款了。與國內大多數銀行貸款一樣，可以需要提供自己的身份證明、收入證明、現在的資產和負債情況等供銀行審核。
在房產過戶日，根據美國各州慣例的不同，銀行將貸款資金轉入律師樓、房地產中介或者監管帳戶，當簽署完畢所有相關的文件之后，賣方即獲得了房屋的產權。
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