去海外買房成為了許多高凈值客戶的時(shí)尚選擇，尤其是次貸危機(jī)后，美國(guó)的房產(chǎn)簡(jiǎn)直成為了中國(guó)有錢人眼中的香餑餑。每年中國(guó)人購買美國(guó)房產(chǎn)的規(guī)模迅速增長(zhǎng)，2010年，中國(guó)人投資美國(guó)住宅投資額僅為59.4億美元，2014年，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到286億美元的高位。
當(dāng)然，相對(duì)國(guó)內(nèi)來講，美國(guó)房產(chǎn)確實(shí)有價(jià)格便宜、租金高等優(yōu)勢(shì)，但有也有很多的風(fēng)險(xiǎn)，常見的比如有：房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)、租客素質(zhì)、治安、管理難度、業(yè)主責(zé)任、訴訟風(fēng)險(xiǎn)等等，這些一般都是中介公司會(huì)明確提示的。但有一些隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，中介則一般都不會(huì)主動(dòng)提示，同時(shí)投資者自己也是很容易忽視。
容易忽視的風(fēng)險(xiǎn)一：不居住在美國(guó)的非美籍人士出租單純的房產(chǎn)，需要繳納30%的個(gè)人收入稅。
有很多投資人是不具有美國(guó)身份的，美國(guó)稅法規(guī)定，對(duì)于不居住在美國(guó)的非美國(guó)人的房租收入征繳房租總額30%的個(gè)人收入稅，而且這個(gè)稅還不能申請(qǐng)基于中美兩國(guó)稅收協(xié)定的抵扣，這項(xiàng)稅收的負(fù)擔(dān)是很重的，而且大多數(shù)州還有州稅。如果想投資美國(guó)房產(chǎn)用于出租的話，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是必須考察清楚的。
當(dāng)然這部分稅收也可以換一種方法進(jìn)行納稅，雖然其累進(jìn)稅率最高達(dá)35%，因?yàn)榭梢越档图{稅基數(shù)，一般算下來應(yīng)納稅額會(huì)有所降低。但這種方式必須聘用專業(yè)律師、稅務(wù)師進(jìn)行規(guī)劃，而美國(guó)的律師費(fèi)是比較貴的。
有部分國(guó)人會(huì)選擇一些土辦法避稅或者干脆不報(bào)稅，但這種方式風(fēng)險(xiǎn)更大，可能面臨罰款甚至是刑事責(zé)任。
有的投資者可能會(huì)問，如果我住在美國(guó)或者有美國(guó)綠卡不就沒有這么高了嗎？確實(shí)不錯(cuò)，但此時(shí)你作為美國(guó)的稅務(wù)居民，山姆大叔就要對(duì)你的全球收入進(jìn)行征稅了!
容易忽視的風(fēng)險(xiǎn)二：非美國(guó)稅務(wù)居民出售美國(guó)房產(chǎn)需要繳納高達(dá)獲利部分可能高達(dá)28%的所得稅。
當(dāng)非美國(guó)稅務(wù)居民或者外國(guó)公司出售美國(guó)房產(chǎn)時(shí)，如果持有期間不超過一年，用累進(jìn)稅率來進(jìn)行計(jì)稅，累進(jìn)稅率的。如果持有超過一年，則適用長(zhǎng)期資本利得稅，一般稅率最高不超過15%，但特殊情況下可能高達(dá)25%甚至于28%，比如50萬美金購買的房產(chǎn)，以70萬美金出售，獲利20萬，需要繳納所得稅5萬美金；而且根據(jù)《外國(guó)人房地產(chǎn)投資稅收法FIRPTA》，為防止外國(guó)人或外國(guó)公司出售房產(chǎn)后征稅難度大，將征收相當(dāng)于房產(chǎn)交易價(jià)格10%的預(yù)收稅，也就是7萬美金，完成交易后，再進(jìn)行抵扣。
容易忽視的風(fēng)險(xiǎn)三：美國(guó)房屋交易成本很高，除了需要繳納高額稅金外，各種費(fèi)用也是非常高的，有的費(fèi)用由買方支付，有的費(fèi)用由賣方支付，在選擇作為投資時(shí)，你的房子會(huì)需要將來賣出獲利，因此一定不能忽視。
費(fèi)用一、中介傭金。出售房產(chǎn)時(shí)，一般中介傭金由賣方支付，而且美國(guó)的中介傭金遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)，達(dá)4-6%，而國(guó)內(nèi)一般都在1%-2%；也就是說50萬美金的房子，如果需要賣掉，得支付12-18萬人民幣的中介費(fèi)。
費(fèi)用二：產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，在美國(guó)做房產(chǎn)交易時(shí)，一般都會(huì)購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，以防止當(dāng)產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)糾紛時(shí)，可以買受人不受損失。其保險(xiǎn)費(fèi)率高達(dá)房屋總價(jià)值的0.5%左右，也就是說50萬美金的房產(chǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)可能高達(dá)1.5萬人民幣左右，每個(gè)州都不一樣，譬如紐約可能需要0.6%還多，而加利福尼亞則只需要0.4%多一些，在西海岸，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)一般都由出售方購買，而在其他州，則一般由買房人承擔(dān)。
中國(guó)投資者往往會(huì)覺得產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)沒必要，這是非常危險(xiǎn)的想法。因?yàn)槊绹?guó)是一個(gè)特別容易牽涉訴訟的國(guó)度。一個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)會(huì)因?yàn)椋寒a(chǎn)權(quán)偽造、欺騙、欺詐、登記錯(cuò)誤、侵占、錯(cuò)誤簽字、前房主違反建筑規(guī)范、測(cè)量圖錯(cuò)誤、律師造成的錯(cuò)誤及失職、前房主欠繳的地稅、產(chǎn)權(quán)上無效的貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權(quán)等諸多原因而導(dǎo)致訴訟。在美國(guó)做房產(chǎn)交易前，一般都會(huì)請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，這在國(guó)內(nèi)是不可想象的。雖然做過產(chǎn)權(quán)調(diào)查，絕大部分美國(guó)人人還是會(huì)購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，因?yàn)橐坏⿲?dǎo)致訴訟，損失是非常難以控制的。
容易忽視的風(fēng)險(xiǎn)四：非美國(guó)稅務(wù)居民的遺產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致資產(chǎn)大幅度折損。
案例：錢先生的孩子到美國(guó)上高中，錢太太陪同，但她的綠卡還在申請(qǐng)中，同時(shí)她又以個(gè)人名義買了一套價(jià)值80萬美元的房產(chǎn)用于自住。結(jié)果到美國(guó)僅三個(gè)月，錢太太因車禍意外死亡。錢先生悲痛的同時(shí)還發(fā)現(xiàn)，要繼承這套房產(chǎn)，他們需要繳納近30萬美元的遺產(chǎn)稅！
很多國(guó)人購買美國(guó)房產(chǎn)，都是用個(gè)人名義直接購買，那么如果房產(chǎn)持有人死亡，根據(jù)美國(guó)稅法的屬人兼屬地原則，就必然面臨遺產(chǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)。
如果持有人是美國(guó)稅務(wù)居民身份，那么他的全部遺產(chǎn)有至少500萬美元的免稅額，只有超過的部分需要繳納最高達(dá)40%的遺產(chǎn)稅。如果是夫妻，則兩個(gè)人至少有超過千萬美元的免稅額，相當(dāng)于人民幣六千萬以上，因此絕大部分家庭都不會(huì)面臨遺產(chǎn)稅問題。當(dāng)然對(duì)于部分移民美國(guó)的富豪，遺產(chǎn)稅的規(guī)劃就是一個(gè)很系統(tǒng)的工程，我們?cè)谶@里暫時(shí)不做探討。
我們要提醒的是很多國(guó)內(nèi)的投資者，并不具備美國(guó)身份，他們往往簡(jiǎn)單的以自己的名義在美國(guó)購買房產(chǎn)，雖然不受任何限購政策限制，但需要特別注意的是：
美國(guó)對(duì)其非稅務(wù)居民在美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅，且免稅額僅6萬美金，稅率最高達(dá)40%，如果持有人一旦身故，他持有的美國(guó)房產(chǎn)如果需要繼承，則將面臨高達(dá)40%的遺產(chǎn)稅率，資產(chǎn)面臨大幅折損。
有的投資人可能會(huì)提出，我提前將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與給子女呢？因?yàn)槊绹?guó)稅法規(guī)定：“對(duì)非美國(guó)稅務(wù)居民贈(zèng)與不征收贈(zèng)與稅”。但這種理解是只知其一不知其二。美國(guó)稅法還規(guī)定：“非美國(guó)稅務(wù)居民贈(zèng)與其位于美國(guó)境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)等，需要繳納贈(zèng)與稅”。
那么如何解決呢？對(duì)于自己不是美國(guó)稅務(wù)居民，但妻子、子女或其他近親屬已經(jīng)移民美國(guó)的人士，可以采取直接贈(zèng)與資金，然后以子女的名義在美國(guó)購買不動(dòng)產(chǎn)的方式。因?yàn)槊绹?guó)對(duì)于外國(guó)人贈(zèng)與美國(guó)人的現(xiàn)金資產(chǎn)是不征收贈(zèng)與稅的。而且如果子女還是用于自住的話，將來如果出售該房產(chǎn)時(shí)，還可能有25萬美元的資本利得稅的免稅額。
對(duì)于既沒有美國(guó)身份，又沒有近親屬是美國(guó)身份的投資者來說，一般有三種通用方法：
方法一、聯(lián)名持有房產(chǎn)，當(dāng)一個(gè)持有人死亡后，房產(chǎn)直接全部歸另一個(gè)人持有人持有。但這種方法終究要面臨兩個(gè)持有人都死亡后的遺產(chǎn)稅問題。
方法二、生前出售房產(chǎn)，因?yàn)槊绹?guó)稅法規(guī)定，對(duì)于美國(guó)人在美國(guó)的現(xiàn)金存款是不征收遺產(chǎn)稅的，因此如果能在房產(chǎn)持有人去世前及時(shí)出售房產(chǎn)，及時(shí)將房產(chǎn)變成現(xiàn)金，則主要成本就是資本利得稅，只針對(duì)房子增值產(chǎn)生的資本利得征收15-20%，最高不超過28%的稅。比起整體房產(chǎn)的價(jià)值的近40%的遺產(chǎn)稅，稅務(wù)負(fù)擔(dān)就大大降低了。同時(shí)如果繼承人繼承的是房產(chǎn)，將來他需要變現(xiàn)的時(shí)候，還得再繳納資本利得稅。
但這個(gè)方法有兩個(gè)致命缺陷：
缺陷一、如果持有人意外死亡，根本不可能預(yù)見，當(dāng)然不可能提前出售房產(chǎn)；
缺陷二、就算是病危時(shí)臨時(shí)處置，處置時(shí)也得和死神賽跑，倉促出售房產(chǎn)，必然也會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)的賤賣處理。
方法三、用LLC公司持有房產(chǎn)，同時(shí)還必須在與美國(guó)有稅收協(xié)定的離岸地設(shè)置一家離岸公司，再持有LLC公司的股權(quán)。當(dāng)實(shí)際控制人去世后，可以直接在離岸地辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而美國(guó)稅法對(duì)于非美國(guó)稅務(wù)居民持有的非美國(guó)公司股權(quán)當(dāng)然不征收遺產(chǎn)稅。但如果要貸款購買房產(chǎn)，則結(jié)構(gòu)需要更復(fù)雜一些。
同時(shí)當(dāng)需要出售持有的房產(chǎn)時(shí)，只需要繳納LLC公司的相關(guān)稅費(fèi)即可，而且可以很好的保證實(shí)際控制人的隱私，規(guī)避房產(chǎn)持有過程中帶來的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)于投資美國(guó)的非美籍人士，最好還是先設(shè)立一個(gè)有限責(zé)任公司的代持架構(gòu)，雖然需要付出一定的時(shí)間、精力和費(fèi)用，但對(duì)于長(zhǎng)期安全持有資產(chǎn)非常有必要。
在此筆者提示投資者，在進(jìn)行海外地產(chǎn)投資時(shí)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境的不同，一定不能直接套用國(guó)內(nèi)的投資經(jīng)驗(yàn)，比如筆者曾經(jīng)聽一位英國(guó)房產(chǎn)投資中介將倫敦郊區(qū)的房產(chǎn)類比成北京郊區(qū)的房產(chǎn)，聲稱這個(gè)地區(qū)將迅速的發(fā)展成為城市副中心。而實(shí)際上一個(gè)正在高速城市化過程中的國(guó)家（中國(guó)）和一個(gè)成熟城市化的國(guó)家（英國(guó)），其大城市郊區(qū)的發(fā)展速度是不可同日而語的。
同時(shí)由于我們對(duì)國(guó)外的法律、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和交易習(xí)慣等不熟悉，而中介一般為了迅速成交，往往不會(huì)告知全部風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)往往是我們無法預(yù)見甚至于無法理解的。
因此我們?cè)谶M(jìn)行投資前，最好找沒有利益關(guān)系的專業(yè)人士進(jìn)行咨詢。國(guó)內(nèi)目前正在逐步發(fā)展壯大的私人銀行家正是這樣一個(gè)國(guó)內(nèi)非常稀缺的專業(yè)群體。他們熟悉法律、稅務(wù)、全球資產(chǎn)配置、產(chǎn)權(quán)梳理、資產(chǎn)保全及傳承，是屬于站在客戶角度并給與客戶專業(yè)咨詢和管理服務(wù)的專家。
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