全球資產配置觀念日益深入人心,越來越多的中國人熱衷于投資房地產。聯鴻海外表示,在投資美國房產時,投資人應該多研究和分析一些房地產相關的信息和數據,了解相關的稅務問題,這樣他們才會準確選擇房產,得到較高的投資利潤,在房市易動時,進可攻、退可守,給自己更好的投資保障。
美國房產投資需要注意什么問題?
如何判斷房產是否值得投資?
投資房地產最重要的原則,就是風險系數要相對而言較低,即房租跟房價的比例要合理。要評價房產是否值得投資,最簡單的算法就是把一年的房租除以房價,如果它的比例是超過銀行存款的比例或銀行貸款的比例,那它就比較值得投資。
打個比方,如果房價是15萬元,租1200元,那一年就有1萬4400元毛收入,減掉地價稅、保險費、物業管理費、維修費,得到淨收入是1萬1000元,那1萬1000元除以15萬的話,就有7.5%左右,現在在美國的房屋貸款利率約是4%,把錢放在銀行的利息也只有1%,這就是很好的一個投資報酬率。當然也要確定這房子是要租得掉,即一年12個月里,至少要有11個月有租金收入,故房客也要經過信用審查才行。
聯鴻海外表示,許多投資人會有這樣一個誤區,認為房價突然翻了一兩倍,就是追進房產的好時機。于是將自己房產增值的錢再去跟銀行融資,去投資別的房子。但是,其實人們最重要的是要租金與房價的漲幅是否相一致。如果上漲以前的房價是15萬元,每個月可以收到1100元的租金,而房價漲到45萬了,還是只能租1200元,那這個投資顯然就是不劃算的。
投資者的思路一定要清楚,不能人云亦云,盲目地跟著大家走,有時甚至要逆向思考,正如巴菲特所言:“當別人過于貪婪時,市場會被高估,這個時候你要懷有一顆恐懼之心;當別人都悲觀,不敢買入,這時價格被嚴重低估,你反而要大膽貪婪,逢低買入”。
美國房產投資常見問題
1. 外國人是否必須要飛美國開戶才能買房?
非美籍人士如想在美國購買房產,要提供護照影本及資金證明,大部分銀行開戶都會要求本人親臨簽字。開戶的目的除買房之外,最主要是將來給付租金,需要銀行帳戶號碼;另租金收入須向國稅局報稅,故要申請報稅號碼。
2. 外國人買房要付哪些費用?傭金/規費/手續費種種費用有哪些?
以現金18萬買入獨棟屋為例,購屋費用大略估計有:
a. 過戶手續費(Escrow fee):500元;
b. 文件費 (Trasaction fee):350元:
c. 房屋檢查費 (Inspection fee):350元;
d. 火災保險費 (Fire Insurance):600元;
e. 印花稅 (transfer tax ):900元;
f. 社區管理開戶費 (HOA Capital Contribution):每個社區不同,通常約是兩個月的金額;
g. 預付一﹑兩個月的房地產稅與保險費。
注:1. 買賣雙方經紀人的傭金通常是售價的6%,皆由賣方支付,買方不須支付。
2. 有些房地產屬于有管理委員會的社區(HOA),每月須支付社區管理費,視區域條件及管委會規定,每月管理費從幾十元到百元不等。
3. 每年房地產稅約房價的1%,約1800原,即每月150元。
3. 出租有哪些費用?物業管理費用是租金的多少%?
順利置產之后,如委托物業管理公司代管出租房產,一般收取租金的8%為物業管理費。
以上例來計算租金凈收入:假設月租1400元,每月房地產稅約150元,每月房屋保險約50元,物業管理費110元,社區管理費40元,雜項費用50元(修理等),租金凈收入為約1000元。
4. 幾年后外國人賣房要付哪些費用?傭金/規費/手續費/稅等,約是賣出價的多少%?
如將來要賣房子,一般賣方須負擔買賣雙方經紀人的傭金,為售價的6%,再加其馀費用,約為售價的1.5%。
外國人如要用貸款購屋出租,銀行通過的機會不大。自從金融海嘯之后,美國購屋貸款審查日趨嚴格,一般美國人貸款須有兩年的報稅證明,兩個月的銀行對帳單,對帳單上金額除包含頭期款外至少須有三到六個月足以繳付貸款的金額(三個月是自住屋/六個月是出租屋),還有兩個月的薪資單,表示確有經濟能力償還貸款。
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