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買房缺錢?沒關系，上眾籌平臺籌資。在美國，這一眾籌模式風頭正勁。

眾籌買房大致可分為兩類，產權型(Equity)和債務型(Debt)。籌款人在不確定風險或風險較大時，往往會選擇保守的產權型，其獲利后按照當初投資的份額，按百分比分錢。籌款人對該投資勝券在握，或風險較小時，他們往往傾向于債務型，以債務買斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當初融資本金加利息即可。

花別人的錢，買自己的房

產權型，顧名思義，即投資入股時，便自動擁有了產權。舉個例子，籌款人手握區區10萬美元，卻欲購置100萬美元的房產，裝修需要10萬美元，共需110萬美元，而由于其收入有限，銀行只能放貸60萬美元，填補這40萬美元缺口的一種方式就是眾籌，籌措到資金后，投錢的人共同擁有房子的產權。假設，這套房屋因后續經營不善，投資人急于出手，將該套房屋以80萬美元的低價拋售后，由于銀行的債權優先，須先向銀行償還60萬美元，剩下的20萬美元則按照產權比例進行分配，即本人能得到20%，也就是4萬美元，剩下的16萬美元，按照產權比例分給投資人。

跟按照投資比例進行利益瓜分的產權型所不同，債務型(Debt)通常對當初的投資金額進行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進行利益分配。對于黃金地段炙手可熱的房產或穩賺不賠的買賣，投資人往往傾向于債務型。舉例說明，籌款人手持10萬美元，卻看中了一套標價60萬美元的房產，裝修需20萬美元。共計80萬美元，投資人預判這是一筆好投資，轉手后可能會以120萬美元成交，遂出手，先向銀行貸款20萬美元，湊上手頭的10萬美元，還有50萬美元缺口，以該房產作為抵押，用網絡眾籌形式募集資金，填補缺口。債券的優先級以銀行最高，眾籌投資人次之，籌款人居后的方式呈現。資金到位后，無論房屋盈利與否，籌款人每月需向眾籌投資人支付10%左右的固定利息。一年后，時機成熟，房產牛市到來，籌款人便以120萬美元的價格轉賣，他須先還清銀行的20萬美元貸款，剩下的100萬美元，先按照當初的投資比例，將籌來的50萬美元還給投資人，再加之10%左右的利息，共計還款55萬美元，剩下的45萬美元則收入籌款人袋中。

但世上并無穩賺不賠的買賣，如若房市大跌，籌款人以60萬美元低價拋出，還給銀行20萬美元，剩下的40萬美元則依然按照當初的投資比例還給眾籌投資人，此刻，眾籌投資人非但拿不到利息，連當初投的錢也縮水了20%，而籌款人更是血本無歸。

誠然，無論是產權型還是債務型，銀行因其擁有最高優先級的債券，它的風險往往最小，但在獲利時，盈利也最少。風險與獲利呈正比永遠是投資不二法則。

2012年，奧巴馬簽署了“振興企業法案”(Jumpstart Our Business Startups Act)，將股權眾籌(equity crowdfunding)合法化，為網絡眾籌的發展提供了良好的大環境，各種通過網絡進行借貸的P2P網站也如雨后春筍般地茁壯成長，Lending Club和Prosper都是這類P2P網站的先驅。此后，在P2P網站的基礎上，又衍生出了借貸買房，購房眾籌網站應運而生，又稱為P2RE( Peer to Real Estate)。

Patch of Land，Realty Shares，Realty Mogul和Real Crowd都是這類典型的網絡眾籌網站 (P2RE) ，為投資人或投資機構以及籌款方提供網絡平臺，促成交易，從而繁榮房地產市場，創造就業機會，并刺激當地和全美的經濟發展。

Patch of Land聯合創始人及CEO賈森·弗里頓(Jason Fritton)對記者說，他的創業靈感源于一次房地產拍賣。他早年在芝加哥參加住宅拍賣會時，不經意發現大批芝加哥的街區因無人收購打理而淪為荒地。盡管其中很多都是不錯的房產，但在2010年的美國房產蕭條期，這些廢棄的房屋根本無人問津。更糟糕的是，這些廢舊房屋還會滋生新的犯罪，拖累當地治安，而鄰居的房產價值也隨之跟著下滑。在拍賣會上，賈森還發現，對價值數百萬美元的商用樓趨之若鶩的那十來個競拍者，總是同一撥人，而被賈森視為美國房地產中堅力量的住宅樓卻門可羅雀。從那刻起，賈森意識到這類遭市場冷遇的廢舊房屋潛力無限，而傳統銀行對“增值功能”(Value add functions)的一知半解，甚至拒絕對此類房屋提供資金，這為Patch of Land這樣的專業眾籌購房網提供了機會。

2013年9月，美國證券交易委員會(SEC)的證券法規通過一項名為“大范圍融資”(The general solicitation rules)的新法，允許公開募款后，Patch of Land立刻推出了他們的第一個項目。從那以后，他們通過發展項目，已經募得超過1600萬美元的資金，為超過90個房地產開發項目提供資金，并已將400萬美元獲利返還給投資者。

除了穩定的投資回報，網絡眾籌作為一種新興的投資方式，緣何吸引大批美國的投資者呢?Patch of Land首席營銷官埃里科(AdaPia d’Errico)說：“平臺的透明度至關重要，簡單有效的解決方案能樹立投資者信心，從而放心地向需要購房的借貸者借錢，并能以最少的錢，最有效地實現投資多樣化。而借款人也可根據資產類別，地理位置和開發商進行分類投資。”

專業投資人喬·斯坦普(Joe Stampone)則表示，業余投資者對房地產交易并不那么熟悉，當交易出現偶發的欺詐行為或是因為市場不景氣而開始虧損時，投資者信心和整個平臺都會受到嚴重影響。因此，眾籌網站的信譽關乎其生死。埃里科對記者說，“為樹立消費者信心，我們放貸時，會密切關注每一筆投資機會，并先用自己的資金進行墊付，以確保能夠跟客戶共進退，這樣一來，籌款人能及時收到借款，同時，放款人也可以立刻獲取他們的投資回報。此外，在交易時，Patch of Land也盡量避免某個環節的拖欠和延誤，防止銀行的過度監管，并對那些不能及時放款的借款人進行及時監督。

在業內贏得良好口碑后，投資人往往會不請自來。當有個人投資者或是房地產公司申請募款時，眾籌網站首先會對其過往的投資項目、信用記錄、商業計劃以及地理位置進行綜合考量，繼而確定它是不是一個好的投資項目。通過考核后，網站接著會對其進行詳盡的背景調查，包括租金的漲幅、空置率、資本化率(cap rates)和支出。最后，再由投資委員會根據調查報告來評估風險，最終決定是否將其掛到網絡平臺上。大浪淘沙，通過這一輪審核，大量投資項目都會落馬，能成功掛到網上募資的基本屬于相對優質的投資項目。

房地產眾籌的投資門檻也不盡相同，視投資房產的“吃香”程度而異。通常穩賺不賠的買賣，其最低募集金額也相對高一些。喬告訴記者，他曾經參與過一個中型的房地產眾籌項目，從15個投資者手中共募集到了30萬美元，人均投資金額為2萬美元，其中最大的一筆個人注資為5萬美元。而一些收益較好地黃金地段的房產投資，如紐約曼哈頓的公寓樓，其投資門檻更是高達10萬美元。

助推美國地產經濟

網絡眾籌的盈利模式大抵相同，它在審核、批準每一筆貸款時，收取一定的管理和服務費，而投資人通過其網絡平臺，投資房產的年化收益率大約在10%~14%。由于大部分操作都在網絡上完成，大大節省了公司的運作成本。以坐落在加州洛杉磯的Patch of Land為例，25名員工足以讓公司高效地運轉。

除了低廉的運營成本，跟傳統籌款方式相比，網絡眾籌還有著兩大優勢：第一，網絡眾籌將對籌款者進行綜合考量，而不僅僅參看他們的信用記錄。第二，眾籌購房通過網絡作為消息來源，更快速有效地幫助籌款者達成購房目的，并促進當地房地產市場的繁榮。

對于投資者而言，網上簡化的流程也可使他們對預審核及預注資的項目進行任意選擇，實現投資組合多樣化。另外，由于網絡沒有地域限制，投資者的投資范圍不會僅集中于當地，而是全美范圍內購房，而網絡信息的透明公開，也省去了投資者實地勘察和來回奔波的辛勞。

眾籌購房不僅能夠給借貸雙方帶來投資回報，繁榮美國房地產市場，更能為振興經濟、改善當地治安盡一份綿薄之力。

紐瓦克(Newark)是新澤西最大的城市之一，同時也是紐約大都會地區第二大的城市，但它還有另一個頭銜，即“全美最危險的地區”。早在1996年，紐瓦克便被《時代》周刊評為美國最危險的地區。近年來，治安稍有改善，但其居高不下的犯罪率，仍令購房者望而卻步。即使交通便利，且房價顯著低于周圍地區，卻依然無人問津。

新澤西州政府為了改善這一狀況，在今年2月，推出了一項1000美元即可購買一片土地的計劃。該計劃只推出100塊地，要求每對購地夫婦必須在18個月內在該土地上建起一棟房子，并長期在該房屋內居住。人們徹夜扎起帳篷排隊搶地，就是為了這個“跳樓價”。然而，“搶地”只是漫漫長征路的第一步，接踵而來的房屋建設費才是大頭。而Patch of Land的參與，讓搶到土地的人們可以通過網絡眾籌的方式，籌集到建房款，從而能夠真正成為房屋的主人。

這個項目的意義在于，當越來越多有正當職業的家庭搶到千元土地后，通過網絡眾籌在空地上建房、居住，當越來越多有固定收入的人群遷入后，這片區域的治安自然提升，房地產也跟著升值，同時還會帶動更多“良民”在此區域置業，當地經濟也隨之繁榮，進入良性循環。居高不下的犯罪率和失業率等諸多癥結便可迎刃而解，但此法究竟是否奏效，還需要幾年甚至十幾年的時間來檢驗。

如何合理控制風險

跟其他所有投資一樣，網絡眾籌也并非萬無一失。當記者問起，如何控制網絡眾籌的風險，防止借貸者賴賬時，埃里科表示：“投資者必須明白，任何投資都有風險。我們通過固有的機制來保護投資者的利益，比如，我們鼓勵募款者在自己發起的項目中也投入可觀的資金，既顯示其誠意，又能確保跟投資者們共同承擔風險，榮辱與共。”

當然，壞賬發生時，投資人也可雇用討債律師進行追債，通過法律途徑解決。但若籌款人已經申請破產或壓根無錢可還，在法院作出宣判后，討債律師可對借款人的資產和銀行賬戶進行凍結。但整個過程冗長，執行難度大。因此，如真攤上了籌款人卷錢跑路，或是投資失敗，成功追討欠款的概率通常只有20%至30%。所以，合理風險控制對一項成功的投資起到舉足輕重的作用。

一位參與過多項網絡眾籌的投資人對記者說，跟其他投資法則一樣，永遠不要把雞蛋放在同一個籃子中，他會將資金進行拆分，分散投入到不同的眾籌項目中，每個項目只放5000美元，并將“產權型”和“債務型”的投資進行平均分配。“產權型”的投資因按照當初購入的投資比例進行分紅，收益高，但風險大。而“債務型”有房產作為抵押，風險小，收益也低。該投資者表示，平均分配兩種投資，可以實現風險的對沖，即使掙不了大錢，也不至于血本無歸。另外，投資前的項目背景調查也至關重要。該投資人說道，在投資某個房產項目前，他會對其周圍的房產進行價格調研，以確定該房產的收購價格是否真的低于市場估值，日后能否實現低吸高拋。除了價格，房產周圍的環境也頗為重要，學區好壞、犯罪率高低、地理位置、是否靠近高速公路等，皆是考量房屋價值的基本要素。最后，還要參看籌款者的個人投資經歷，查看其以往投資歷史，以判斷他是否“慧眼識金”。

目前，大多數眾籌網站對投資者保持開放態度，但對籌款方審查頗嚴，這樣做，既能夠保護投資者利益，又能夠維護網站的聲譽，以期擴大業務規模和市場份額。賈森·弗里頓說：“我們在今年內計劃在保持原有市場份額的基礎上，進一步擴大借貸雙方的規模，并拓寬貸款業務。在不久的將來，我們也將涉足2~3年期的長線貸款，大宗商業貸款和新興建設貸款。現如今，我們的融資業務只提供一種12個月的定期貸款(fix loan)和轉賣貸款(flip loan)。與現在只跟認證過的投資者合作模式所不同，今后，我們還將為更多的散戶投資者提供服務，現在我們只專注美國房地產市場，但將來我們也會考慮將眾籌購房的業務延伸至海外市場。”

身處美國境外的外國公民，是否也能夠參與到網絡眾籌中，在美國的房地產投資收益中分一杯羹呢?埃里科給出了肯定的答復。她說：“我們現在接納愿意投錢放貸的海外投資人，但不接手海外地產的放貸投資項目。然而，這些投資人必須通過美國法律的認證，并通過Patch of Land的‘反洗錢’(Anti Money Laundering)和‘客戶全面了解’(Know Your Client)等相關程序的審批。”

“這種眾籌其實就和 雙色球 彩票形式差不多了，有博彩的性質，數額小還好，如果眾籌數額大，參與的時候自己需要考慮到承受的能力和相應的風險。”

以上的信息相信對您了解房產眾籌有了一定的了解，希望對您的投資有所幫助。