貸款在美國買房不繳納HOA物業管理費 后果很嚴重
來源：http://bbs.fobshanghai.com/thread-5861090-1-1.html作者：北美購房網時間：2015/12/28
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一對退休夫婦，由于欠下HOA120元的管理費，結果引發屋主協會對這對夫婦價值近30萬元的住宅，這也提醒了美國房產業主都知道在美國貸款買房，若未清償每月貸款，銀行有權將屋主的貸款房子收回拍賣(Foreclosure)。
美國房產業主都知道在美國貸款買房，若未清償每月貸款，銀行有權將屋主的貸款房子收回拍賣(Foreclosure)。但是，許多購買由屋主協會(HomeownersAssociation；HOA)管理社區住宅的屋主，可能并不清楚如果積欠社區屋主協會的管理費或罰款，屋主協會也有權接收拍賣欠款屋主的房子。
2003年加州曾發生一起屋主協會接收、拍賣屋主房宅的社會事件：當時一對退休夫婦，由于欠下HOA120元的管理費，結果引發屋主協會對這對夫婦價值近30萬元的住宅，展開接收、拍賣程序，引發各界對屋主協會執行管理權力的嘩然與震驚。并且這對夫婦與屋主協會之間的接收、法拍屋主的爭議，不僅引起公眾輿論，也引發加州議院開始積極修改法規。
2004年8月27日加州參議院、眾議院均以多數決議通過SB1682提案，規定HOA未來在住戶欠款在2500元以下(不包括遲付罰金、債務催討費用、律師費或利息)，不可接收屋主房產，須透過小額法庭向屋主追討，或將一個留置權(Lien)放上產權記錄上，等將來賣屋時再清還欠款給屋主協會。同時，整個過程中，HOA須事先通知屋主，不能突然采取行動。
此提案在同年獲州長9月底簽署成為法律，當時媒體形容這個法案是“劃時代”(Landmark)的法案，不僅改變加州HOA專權情況，也可能導致其他州仿效，更讓完全由HOA獨占優勢的局面稍作平衡。
同時，加州議院于2012年還曾針對相關法律內容進行重組與修訂，并于2014年1月1月生效實施。在法律新修訂部分，規定屋主協會對屋主在1800元以上(不包括遲付罰金、債務催討費用、律師費或利息)欠款，同時，屋主拖欠12個月以上，HOA才有權利啟動接收、拍賣程序。
房地產律師表示，除非屋主積欠金額龐大，通常屋主協會不會輕易啟動接收、拍賣程序，而傾向走1萬元以下債務追討的小額法庭程序。一方面小額法庭程序較簡易，另一方面欠款屋主的房產，往往也可能有貸款處理的麻煩，甚至可能是價值大失血的“溺水屋”。
屋主協會若想采行接收、拍賣程序，首先須于屋主拖欠款超過12個月后，由屋主協會的管理委員會討論，并取得多數投票同意的決議，才能啟動接收、拍賣的權力，并須在計劃啟動接收、拍賣程序的30天前，向欠款屋主發出將啟動相關程序的通知信。爾后，至縣郡的房地產估值局（Assessor Office），申請在欠款屋主的產權記錄上放一個留置權。
收到屋主協會啟動接收、拍賣程序通知信的屋主，依法則有贖回權(Right of Redemption)。各州對屋主贖回權的保障有不同法律規定，依照加州Civ. Code 1367.1規定，屋主協會拍賣欠款屋主的房子，可走司法(Judicially)程序或非司法(Nonjudicially)程序。屋主協會若走非司法(Nonjudicially)拍賣程序，屋主有權于90天內清償債務，包括欠款，以及屋主協會條列的律師費、利息、可能的支出及修繕費。若走司法的法院拍賣程序，拍價足以清償債務，屋主有權于90天內，清償債務并贖回房產。若拍價不足以清償債務，屋主有權于一年內，清償債務并贖回房產。
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