對任何有意買房子的人而言，最基本的問題就是：我該買何種價位的房子？ 我能負擔多少貸款？銀行同意的貸款額度？一文讓你掌握美國買房貸款那些事。
美國買房貸款三個步驟
1、提交貸款申請
在美國買房，申請貸款往往要提前于看房選房。
因為市場上的好房源稍縱即逝，常常需要您在看房後的幾天內甚至當天就下單出價。如果您已經有買房的打算并且對房價有可承受預算，已經在美國的個人銀行賬戶里面的存款數額高於房價的20-40%并且時間在兩個月以上。建議您盡早聯系貸款公司并提交貸款申請，這樣就可以提早獲得一封貸款預審核信（Pre-approval letter）。
在您的貸款沒有被最終核準批復之前，您可以憑借這封信對您喜愛的房產出價。貸款預審批準書的目的是決定你的房價上限，也是報價合同的附件之一。它告訴賣主，你已經與貸款公司聯系過了，貸款公司初步同意借錢給你。
2、完成簽約流程
貸款公司給您發的一份正式貸款申請表格上會要求您填寫個人的身份信息，貸款種類要求，貸款金額，首付金額比例，以及房產合約上擬定的過戶日期等等。貸款公司在收到您提交的所有材料後，會整理提交給貸款承銷部門/機構（underwriter） 進行風險批示。
如果材料符合要求，您的貸款將被批準。接下來您需要做的就是與公證公司約定時間簽署貸款文件，完成貸款協議。
3、等待最終放款
審批后發放的貸款會被存入第三方的代管賬戶(escrow account),由代管公司在完成房產交易后打入賣方賬戶。
申請貸款時，有什么秘訣嗎？
貸款秘訣1：債務/薪資比例 Debt-to-Income Ration（DTI）
借貸方通常會透過債務除以薪資的比例當做基準，并借此判斷你的還款能力。主要是要確認你的薪資能夠支付：
每月房貸支出；
其他債務：信用卡、車貸、學貸等。
如果你每月薪資有極高的百分比要拿來負擔各種貸款，相對地，就會壓縮你日常食衣住行等基本開銷。而借貸銀行根據統計分析，認為負擔高的人準時還款的機率較低。
舉例來說，你每月稅后薪資為六千美金，每月房貸為三千美金，債務比即高達50%。因此，大部分借貸方都會希望你降低以下兩種債務比。
1. 房貸相關支出：
本金、利率、房屋稅及房屋保險；
社區規費：含清潔費、管理費等；
其他額外項目：例如水災保險及其他外加保險。
2. 整體債務比例：比起房貸債務比，整體債務比例更為重要。延伸上述例子，每月薪資為六千元，房貸加其他債務總支出是$2460，則DTI為41%。這個比例對大部分的借貸方都是可接受的。然而一旦比例超過了50%，你通常會被常規貸款拒絕，少數人可透過FHA申請到款項。
貸款秘訣2：選擇貸款項目
對新買家來說，貸款項目的選擇將會影響到還款能力。若國外買家持有美國護照、綠卡及H1B工作簽證則適用于常規貸款。不適用這種貸款方式的國外買家，若有意于美國購屋，需聯絡房地產經紀人，透過他們尋找合適的借貸銀行。
總體而言，美國有四種常見的貸款項目：
1. 常規貸款：借款人的房貸會被銀行轉賣給美國境內最大的債務投資公司－Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美（由美國政府贊助之企業）。因次級投資風險較高，此類貸款需要支付較高的頭期款及嚴格的審核標準。
2. Federal Housing Administration（FHA）：由美國政府贊助，專門針對無法支付20%以上頭期款的中低收入借款人。一般來說，首購族及歷史信用較差的人適用此方案。
3. 退伍軍人貸款 Veterans Administration（VA）：由美國退伍軍人管理局所提供，幫助現役及退役軍人申請貸款。
4. US Department of Agriculture（USDA）：又名鄉村開發貸款。此項貸款是為了鼓勵在鄉村及小城鎮的買家，由于此類地區地方銀行的貸款額度通常低于大城市，希望透過優惠措施，活絡地方房產市場。
若買家的信用分數達到580點以上，FHA貸款只需要買家負擔3.5％的頭期款。 FHA的放款標準也比常規貸款來得寬松，盡管DHI超過50%，若就業狀況、信用分數、帳戶存款及其他資產表現良好，仍有機會申請到款項。然而，為了避免次級房貸悲劇重演，近期FHA提高了抵押貸款保險費的要求。
FHA提高后，甚至會高于常規貸款所要求的金額。而一般對于符合鄉村開發貸款及軍人貸款的買家而言，此兩類項目仍是貸款額度最高，并且會涵蓋支付訂金。
高貸款金額可減輕買家壓力，但最終仍須考慮自身的還款能力
貸款秘訣3：系統自動化審核貸款
一般大眾也許不太了解，貸款申請的成功與否大多是透過兩大系統的審核。其一為Loan Prospector（LP）由Freddie Mac房地美擁有，另一個為Desktop Underwriter（DU）隸屬于Fannie Mae房利美。審核結果可分為：同意、拒絕及或許同意。
綜合而言，兩大貸款機構供給了美國房地產市場大量的貸款金額。兩者線上申請系統也被眾多銀行及貸款機構所使用。就算是由政府機構背書的FHA、VA及USDA都還是會參考這兩大系統的審核結果。
進行方式為銀行受理買家的貸款申請，將相關資料輸入LP及DU系統，兩大系統會經由統計結果來判斷申請人的財務狀況、信用額度、收入、資產甚至包含過去貸款歷史做整體的考量，最終判斷出貸款同意與否。
系統化審核的好處在于，系統會自動比較買家的正負面記錄，通常正向分數可以補償負面扣分。因此系統審核會比人工審查來的寬松，許多DTI（債務薪資比例）高達45-50%的申請者，仍有可能通過審查。盡管房利美官方的標準是低于41%。
有技巧的貸款機構甚至會透過微調你個人記錄的項目，幫助你通過系統審核。例如利用信用卡申請提高信用分數或是透過其他項目拉高收入總和。但切記，買家必須確定最終的貸款金額是自身可以負擔的。
其他重點：
1. 收入：買家的合法收入不只包含每月薪資。除了正職之外，買家可能兼差、收房租、投資、公司提供交通津貼、贍養費及孩童扶養費，這些額外項目都可提報為收入，只要能提出證明佐證以上費用都是穩定且持續的收入。另外，中老年的申請者，兩大系統也接受社會福利津貼、退休金及傷殘補助等特殊項目。
2. 信用分數：信用分數占了很重要的角色。有些借貸方不愿意借款給信用分數低于640-680的申請者。就算接受了，借貸方也有可能向買家征收高額的額外費用，盡管LP及DU認定申請者通過審核。
注意：市面上有許多計算信用分數的網站和機構，但唯一官方認證的自動審核機構是FICO。其他機構不論名氣及權威性再高，都未必可完全信賴。
3. 手續費：千萬不能忘記手續費。依照房屋的所在區域，手續費范圍可能占房屋總價的2-5%。許多建商或是房屋擁有人會代為支付手續費，作為提升買家購屋的誘因。好消息是，房地美及房利美都可以接受賣方代為支付3%的金額，而FHA的容許范圍是3-6%。
盡管貸款金額高，可減輕買家壓力，但最終仍須考慮自身的還款能力。切記不要因為銀行可提供高額貸款就開心接受全額，應考慮自己的支付能力作為最后決定。
身為債務及資產的所有人，你應該將所有未發生的支出都納入考慮，例如孩子未來的大學貸款或是婚禮支出。最后建議，貸款額度最終決策取決于你及借貸方共同認定可行的每月還款金額。
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