過山車上的租房市場：美國經濟危機過后，市場加速升溫
來源：作者：北美購房網時間：2018/12/12
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摘要
1 盡管在經濟危機發生前夕，美國租房市場經歷了一波持續低迷，數據顯示，從2000年到2016年，在全美最大的50個房產市場中，有44個市場內，選擇租房而非買房的人數依然有所增加。
2 同一時間段內，舊金山、波士頓和紐約的房屋出租率卻有所下降。
3 全美范圍內，超過35.7%有人居住的房屋（OccupiedHomes）為出租房。
新世紀最初幾年里，美國房產市場的興旺推動了住房自有率的提升，然而緊隨而來的經濟危機，以及危機過后艱難的復蘇階段，使得無數家庭不得不選擇租房居住，這種現象在繁榮的城市中心地帶尤其普遍。
如今，全美各大房產市場上，房價已經重回經濟危機前的最高水平，遠超就業和收入的增長速度。對于許多美國家庭，尤其是希望攢錢買房的年輕一代來說，租房幾乎成了唯一的選擇。隨著越來越多來自大城市的年輕人棄買轉租，租房也不再是一件令人尷尬的事情。數據顯示，全美最大的50個房產市場里，房屋出租率自2006年以來不斷上升，其中44座城市的房屋出租率更是早在2000年就開始增長。
截至今年6月，全美35.7%有人居住的房屋為出租房。雖然與2006年底的數據相比略有下降（當時的房屋出租率為36.3%），但與2000年至2006年期間相比還是有所增長。2006年的全年數據顯示，當年的房屋出租率為31.1%，而在2000年，這一比率為32.5%。[1]
毫無疑問，房屋出租率最高的地區集中于全美最繁華的都會區。
目前，城市層面的房屋出租率數據更新至2016年。這一年，邁阿密69.9%有人居住的房屋均為出租房，高居全美50大城市之首，紐約市（68%）、波士頓（65%）和
洛杉磯(公寓)（64.1%）三地緊隨其后。50大城市里，有29座城市的房屋出租率超過50%，其中丹佛的出租房和自住房之比剛好為1：1。2006年，僅有16座城市的出租房數量多于自住房，而在2000年，則僅有20座城市。
住房自有率的上升與下降也從側面反映出美國房市的繁榮與蕭條。過分寬松的政策、一片繁榮的經濟和美國人對自有住房的追求，導致全美及多數大城市住房自有率在2006年攀至高點。在隨后到來的經濟衰退和艱難復蘇時期里，這種趨勢在很大程度上被扭轉。
許多城市的租房市場都經歷了這種過山車式的漲漲落落，其中當屬亞特蘭大的經歷最具代表性：亞特蘭大的房屋出租率從2000年的56.3%降至2006年的50.4%，而在2016年，這一數據又重新增至58.7%。總共波動了14.2個百分點。此外，波動幅度較大的地區還有夏威夷州檀香山（12.8%）、田納西州那什維爾（11.9%）、賭城拉斯維加斯（11.7%），以及華盛頓特區（11.5%）。
亞特蘭大
另一方面，也有一些城市并未受到大環境波動的影響，房屋出租率一路上升。2000年，田納西州孟菲斯的房屋出租率為44.1%，2006年增加到45.1%，到了2016年，這一數字增至56.1%，總共增加了12個百分點（其中2006到2016年的十年間增加了11%），租房市場超越買賣市場，成為孟菲斯房市的主導。情況相似的還有亞利桑那州的鳳凰城，本世紀初，鳳凰城的房屋出租率增幅并不明顯，但在隨后的十年當中，房屋出租率從39.4%大幅增加至47.9%。
位于賓州的費城和佛州的杰克遜維爾也躲過了租房市場過山車似的起伏變化。不過，這兩座城市的房屋出租率均未過半，房產市場仍以交易為主。位于新墨西哥州的阿爾布開克（Albuquerque）房屋出租率最為穩定，2000年和2016年的數據持平，均為39.6%。
此外，并不是所有城市的房屋出租率都在大幅持續增長，與2000年相比，一些重點城市的房屋出租率在2016年反而降低了。自千禧年以來，全美房價中值最高的九座城市中，有三座城市的房屋出租率出現下降，分別是舊金山（-3%）、波士頓（-2.8%）和紐約市（-1.9%）。鑒于這三座城市的房屋出租率都曾經超過當地住房自有率，此番輕微下降也屬正常。另外，這三座城市近年來科技產業蓬勃發展，雇員往往更加年輕，流動性也更強，與買房相比，大多數求職者更傾向于租房。
截至今年8月，全美月租中位數為1440美元（約9854元人民幣），較去年同期上漲1.3%，與今年7月持平。總體而言，在年增長率連續幾個月超過2%之后，租金增長逐漸趨于平穩。如果這種趨勢持續下去，尤其是在房價和利率不斷增長的前提下，房屋出租率很可能將會繼續上漲。
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[1]數據來源：2018年7月美國人口普查局發布的最新人口普查數據，以及住房自有率和空置率統計調查數據；美國人口普查局的2000年人口普查數據；2006年和2016年美國人口普查局的社區調查數據。文中數據由Zillow整理分析后得出。
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